KENTSEL DÖNÜŞÜM
Kentsel Dönüşüm ve Riskli Bina Yenileme
Binanız eski, riskli yapı tespiti düşünüyorsunuz ya da tespit çoktan yapıldı ve komşularınızla müteahhit konuşuyorsunuz. Bu sayfa süreci sırasıyla anlatır: hangi adım nereye başvurulur, hangi süre kaç gündür ve kat malikleri kararı bugün hangi çoğunlukla alınır. MEY İnşaat İstanbul'da konut yapar; tamamladığı binalar El Ele, Çamoğlu ve Maşuk apartmanlarıdır.
Süreç riskli yapı tespitiyle başlar
Maliklerden biri — hepsinin birlikte başvurması gerekmez — masrafı kendisine ait olmak üzere Bakanlıkça lisanslandırılmış bir kurum ya da kuruluşa başvurur. Lisanslı kuruluş binada teknik inceleme yapar, raporu hazırlar ve elektronik sistem üzerinden ilgili idareye gönderir. İdare raporu inceler; eksik varsa iade eder, eksik yoksa süreç tapuya şerh, e-Devlet bildirimi ve muhtarlıkta ilan gibi resmî adımlarla ilerler.
İtiraz 15 gün, yıkım 60 gün
Maliklere yapının riskli olduğu bildirilirken iki süre birlikte bildirilir: rapora itiraz için 15 gün, yapının yıktırılması için 60 gün. İtiraz etmek isteyen malikin 15 günlük süreyi kaçırmaması gerekir. Bu iki süre, komşularla müteahhit konuşmaya başlamak için beklenmesi gereken bir aşama değildir — tespit sonrası hazırlık ne kadar erken başlarsa bina o kadar az boş kalır.
Karar çoğunluğu artık salt çoğunluk
Riskli yapılarda yeniden bina yaptırılmasına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı gibi usullerle değerlendirilmesine, payların satışına ve birleştirme/ifraz işlemlerine karar verme yeter sayısı değişti. 7471 sayılı Kanun ile eski "en az üçte iki çoğunluk" ölçütü kaldırıldı; bugün karar, hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile alınır. Kararı almadan önce tüm maliklerin toplantıya usulünce çağrılmış olması gerekir.
Kira yardımı
Riskli yapı kapsamında tahliye edilen konutlar için kira yardımı vardır; başvuru Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü'ne yapılır ve tahliyeden sonra başvuru için sınırlı bir süre tanınır. Tutarlar il ve ilçe bazında belirlenir ve piyasa kirasının altında kalabilir — bütçeyi buna göre kurun. Güncel tutar ve başvuru koşullarını işleme başlamadan önce İl Müdürlüğü'nden teyit edin; bu kalem mevzuatla değişir.
Müteahhidi seçmeden önce sorgulayın
Yapı Müteahhitliği Yetki Belgesi, yambis.csb.gov.tr adresindeki "Vatandaş Girişi" bölümünden ya da e-Devlet üzerinden TC kimlik veya vergi numarasıyla sorgulanır. Belgenin varlığı, geçmiş işler ve varsa cezalar görünür. Kat malikleri adına imza atacak kişi bu sorguyu yapmadan sözleşme masasına oturmamalıdır. Bunu bizim için de yapın.
Dönüşüm nasıl ilerler
- 01
Riskli yapı tespiti
Lisanslı kuruluşa başvuru, teknik inceleme, raporun idareye gönderilmesi ve maliklere bildirim.
- 02
İtiraz ve karar
15 günlük itiraz süresi; ardından maliklerin usulünce çağrıldığı toplantıda hisseleri oranında salt çoğunlukla karar.
- 03
Sözleşme ve proje
Paylaşım, teslim standardı ve takvim yazılır; mimari, statik ve tesisat projeleri hazırlanır.
- 04
Tahliye ve yıkım
Tahliye, kira yardımı başvurusu ve yıkım. Bu aşamada bina boştur; takvimin en hassas dilimi budur.
- 05
Yapım ve teslim
Ruhsat, betonarme kaba yapı, ince işler, iskân ve kat mülkiyeti.
Kat maliklerinin sorduğu sorular
- Kentsel dönüşüm kararı için tüm maliklerin onayı gerekiyor mu?
- Hayır. 7471 sayılı Kanun ile getirilen düzenlemede karar, hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile alınır — eski üçte iki ölçütü kaldırıldı. Ancak kararın geçerli olması için tüm maliklerin toplantıya usulünce çağrılmış olması gerekir.
- Riskli yapı tespitini kim yaptırır, ne kadar sürer?
- Maliklerden biri yaptırabilir; hepsinin birlikte başvurması gerekmez. Başvuru Bakanlıkça lisanslandırılmış kurum ve kuruluşlara yapılır, masraf başvurana aittir. Rapor idarece incelendikten sonra maliklere bildirilir.
- Rapora itiraz edebilir miyim?
- Evet. Bildirimden itibaren 15 gün içinde riskli yapı tespit raporuna itiraz edilebilir. Aynı bildirimde yapının 60 gün sonra yıktırılacağı da bildirilir.
- Bina boşken nerede oturacağız?
- Riskli yapı kapsamında tahliye edilen konutlar için kira yardımı vardır; başvuru Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü'ne yapılır. Tutar il/ilçe bazında belirlenir ve piyasa kirasının altında kalabilir, bu yüzden aradaki farkı bütçeye baştan koymak gerekir.
- Kentsel dönüşümde de kat karşılığı yapılabiliyor mu?
- Evet. Kanun, riskli yapının kat karşılığı veya hasılat paylaşımı gibi usullerle yeniden değerlendirilmesine salt çoğunlukla karar verilebileceğini düzenler. Kat karşılığı sözleşmesinde arsa sahibinin dikkat etmesi gerekenler ayrı sayfamızda.
- Hangi ilçelerde çalışıyorsunuz?
- İstanbul genelinde çalışıyoruz. Tamamladığımız binalar Pendik'te, hâlen Erenköy'de devam eden bir projemiz var. Binanın adresini ve tespit durumunu söyleyin; ilçe fark etmeksizin değerlendirelim.
Bu sayfadaki süreler ve yeter sayılar mevzuattan alınmıştır ve mevzuat değişebilir. Kendi binanız için bağlayıcı adım atmadan önce ilgili idareden veya bir avukattan teyit alın.
Binanızın durumunu konuşalım
Tespit yapıldı mı, kaç bağımsız bölüm var, malikler ne aşamada — bunları söyleyin, süreci birlikte çıkaralım.