KAT KARŞILIĞI
İstanbul'da Kat Karşılığı İnşaat
Arsanız var, üzerine bina yapılmasını istiyorsunuz. Kat karşılığı inşaatta arsanızın tapusunu satmazsınız; yapılacak binadan pay alırsınız. MEY İnşaat İstanbul'da konut yapar; tamamladığımız El Ele, Çamoğlu ve Maşuk apartmanları kat karşılığı yapıldı, hâlen Erenköy'de bir projemiz sürüyor. Bu sayfa, o süreci arsa sahibinin gördüğü yerden anlatır.
Kat karşılığı nedir, arsa sahibi ne verir ne alır
Arsa sahibi arsayı, müteahhit inşaatı koyar. Bina bittiğinde bağımsız bölümler önceden yazılmış bir oranla paylaşılır: bir kısmı arsa sahibinde kalır, bir kısmı müteahhide geçer. Arsa satılmaz — el değiştiren şey, inşaat karşılığında müteahhide verilecek dairelerin arsa payıdır. Oran ve hangi dairenin kime düştüğü sözleşmede daire daire yazılır; "sonra konuşuruz" diye bırakılan hiçbir kalem lehinize sonuçlanmaz.
Tapu ne zaman devredilir — sözleşmenin en kritik maddesi
Müteahhide düşecek bağımsız bölümlerin tapusunun işin başında topluca verilmesi arsa sahibi için risklidir: daireler satılıp iş yarım bırakılırsa hem arsa sahibi hem daireyi alan zor durumda kalır. Doğru kurgu, tapunun inşaatın gerçekleşme oranına bağlı olarak kademeli devredilmesidir — temel bitince bir dilim, kaba yapı bitince bir dilim, iskân alınınca kalanı. Bu maddeyi sözleşmeye yazdırmakta ısrar edin.
Süre, gecikme ve imar değişikliği
Sözleşme inşaatın ne zaman başlayacağını, ne zaman biteceğini ve gecikmede ne olacağını yazmalıdır. Gecikme yaptırımı yazılmamış bir sözleşme, takvimi tek taraflı esnetilebilir hale getirir. İnşaat sırasında imar mevzuatı değişirse ortaya çıkan fark tarafların hisseleri oranında paylaşılır; bu ihtimalin sözleşmede nasıl ele alındığını baştan okuyun.
Bizi kontrol edin — müteahhit sorgulaması
Anlaşmadan önce müteahhidin Yapı Müteahhitliği Yetki Belgesi'ni sorgulayın. yambis.csb.gov.tr adresindeki "Vatandaş Girişi" bölümünden ya da e-Devlet üzerinden, TC kimlik veya vergi numarasıyla sorgulanır; belgenin varlığı, geçmiş işler ve varsa cezalar görünür. Bunu bizim için de yapın. Şirketin türünü, ortaklarını ve daha önce bu tipte iş yapıp yapmadığını sormak arsa sahibinin en doğal hakkıdır.
Kat karşılığı nasıl ilerler
- 01
Arsanın değerlendirilmesi
İmar durumu, emsal, çekme mesafeleri ve zemin koşulları. Arsadan kaç bağımsız bölüm çıktığı burada belli olur.
- 02
Kat planı ve paylaşım teklifi
Daire kurgusu çıkarılır, paylaşım oranı ve hangi dairenin kime düşeceği yazılı olarak konuşulur.
- 03
Sözleşme
Paylaşım, tapu devir aşamaları, süre, gecikme yaptırımı ve teslim standardı noterde yazılır.
- 04
Ruhsat ve yapım
Mimari, statik ve tesisat projeleri, belediye ruhsatı, şantiye ve iş programı. Takvim baştan bellidir; değişirse söylenir.
- 05
Teslim ve kat mülkiyeti
İnce işler, iskân ve kat mülkiyeti. Arsa sahibinin daireleri sözleşmedeki standartla teslim edilir.
Kat karşılığı tamamladığımız binalar
Üçü de kat karşılığı yapıldı.
Arsa sahiplerinin sorduğu sorular
- Arsamın tapusunu müteahhide vermem gerekiyor mu?
- Hayır. Arsanın tamamı devredilmez; yalnızca müteahhide düşecek bağımsız bölümlerin arsa payı devredilir. Bu devrin ne zaman ve hangi dilimlerle yapılacağı sözleşmeye yazılır — en sağlıklısı inşaatın ilerleme oranına bağlı kademeli devirdir.
- Paylaşım oranı nasıl belirlenir?
- Arsanın konumu, imar durumundan çıkan inşaat alanı ve bölgedeki satış değerleri birlikte belirler. Tek bir standart oran yoktur; oran, o arsadan çıkacak bağımsız bölüm sayısı hesaplandıktan sonra konuşulur.
- İnşaat yarım kalırsa ne olur?
- Riski asıl belirleyen, tapunun ne kadarının önceden devredildiğidir. Tapu kademeli devredilmişse arsa sahibi tamamlanmamış işin karşılığını vermemiş olur. Sözleşmedeki gecikme ve fesih maddeleri de bu ihtimal için vardır.
- Kat karşılığı ile kentsel dönüşüm aynı şey mi?
- Değil. Kat karşılığı, arsa sahibi ile müteahhit arasındaki bir sözleşme türüdür. Kentsel dönüşüm ise 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı tespiti ile başlayan ayrı bir süreçtir — mevcut bir binanın yıkılıp yeniden yapılmasını kapsar ve kat malikleri kararı gerektirir.
- Hangi ilçelerde iş alıyorsunuz?
- İstanbul genelinde çalışıyoruz. Tamamladığımız binalar Pendik'te, hâlen Erenköy'de devam eden bir projemiz var. Arsanızın yerini ve imar durumunu söyleyin; ilçe fark etmeksizin değerlendirelim.
Arsanız için ne çıkar, konuşalım
Arsanın yerini ve imar durumunu söyleyin; kaç bağımsız bölüm çıktığını ve nasıl bir paylaşım konuşulabileceğini birlikte değerlendirelim.